Chỉ giới xây dựng là thông tin quan trọng trong xây dựng công trình, đặc biệt là các khu vực đô thị. Để hiểu rõ hơn về chỉ giới xây dựng là gì và các vấn đề liên quan, mời bạn cùng Geotech Global tìm hiểu chi tiết qua bài viết!
1. Chỉ giới xây dựng là gì?
Theo quy định tại:
- Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021)
“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất”.
Một số thông tin khác liên quan đến chỉ giới xây dựng là:
- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới đường đỏ giúp phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
- Khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.
2. Thế nào là đất ngoài chỉ giới xây dựng?
Đất ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi)
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng của công trình trùng với chỉ giới đường đỏ, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ (thuộc chỉ giới đường đỏ).
Căn cứ quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Không cản trở tới hoạt động giao thông tại lòng đường;
- Đảm bảo an toàn và thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
- Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố;
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
- Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ.
Kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ;
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
- Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Đất ngoài chỉ giới xây dựng, thuộc hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định.
3. Khoảng cách tối thiểu giữa khoảng lùi, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
Quy chuẩn quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình là:
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Quy định về khoảng lùi xây dựng được thể hiện dưới đây:
Đường rộng dưới 19 mét
- Đối với công trình có chiều cao dưới 19 mét thì quy định không cần lùi được thi công sát vỉa hè.
- Công trình xây dựng cao 22 mét thì quy định tính từ vỉa hè lùi vào 3 mét.
- Công trình xây dựng cao 25 mét thì quy định cần lùi từ vỉa hè vào 4 mét.
- Công trình xây dựng có chiều cao lớn hơn 28 mét thì quy định lùi 6 mét tính từ vỉa hè.
Đường rộng từ 19-22 mét
- Công trình thi công dưới 22 mét thì quy định không cần chừa khoảng lùi được xây sát vỉa hè.
- Công trình 22 mét – 25 mét quy định cần xây lùi tính từ vỉa hè ra 3mét.
- Công trình xây dựng cao hơn 28 mét thì quy định lùi từ vỉa hè vào 6mét.
Đường rộng hơn 22 mét
- Công trình xây cao 28 mét quy định không cần lùi được xây sát vỉa hè.
- Công trình xây cao hơn 28 mét thì quy định xây lùi từ vỉa hè vào 6m.
4. Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng
Căn cứ điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng.
Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm mà không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa hành vi vi phạm này (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Hiện nay, để hỗ trợ cho việc xây dựng đúng chuẩ, hạn chế tối đa việc vi phạm chỉ giới xây dựng, các kỹ sư xây dựng thường sử dụng máy cân bằng Laser. Tham khảo các sản phẩm hỗ trợ việc xác định chỉ giới xây dựng:
- Máy cân bằng Laser Laisai LSG 666SL – 12 tia xanh
- Máy cân bằng laser Laisai LSG 609S
- Máy cân bằng Laser Sincon SL580G
5. Cách xem thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng
Có nhiều cách xem thông tin quy hoạch và chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ khác nhau, bao gồm:
5.1. Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin
Khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin quy hoạch khi có yêu cầu. Ngoài ra, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ khi tổ chức, cơ quan, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý.
Chính vì vậy, để biết thông tin về quy hoạch, chỉ giới xây dựng thì người dân có quyền yêu cầu UBND các cấp cung cấp thông tin (hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc trực tiếp công chức địa chính – xây dựng xã, phường, thị trấn).
5.2. Thông qua giấy phép xây dựng
Đối với công trình phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì người dân có thể xem thông tin chỉ giới xây dựng tại giấy phép xây dựng. Các thông tin về chỉ giới xây dựng sẽ được thể hiện rõ trong giấy phép xây dựng và người dân cần tuân thủ theo thông tin này.
6. Một số thắc mắc liên quan đến chỉ giới xây dựng
6.1. Bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?
Theo quy định, không có bộ phận nào của công trình được phép vượt qua đường chỉ giới đỏ. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng nếu như trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:
- Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cánh cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng.
- Riêng ban công chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng là 1,4m và không được quây, che chắn tạo thành phòng hoặc lô-gia.
6.2. Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?
- Không có bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, đường ngầm dưới đất vượt quá ranh giới sang lô đất của nhà bên cạnh.
- Không được xả nước mưa, nước thải, nước máy lạnh, khí bị hay khí thải sang nhà bên cạnh.
6.3. Các yêu cầu kỹ thuật nào cần đảm bảo khi xây dựng công trình?
- Miệng xả của ống thông khói, thông hơi không được hướng ra thành phố.
- Các biển quảng cáo đặt trước ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
- Không được bố trí sân phơi quần áo trước mặt tiền các ngôi nhà ở dọc phố.
- Máy điều hòa nhiệt độ không khí khi đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải có độ cao ít nhất là 2.7m và không được xả nước ngưng trực tiếp ra mặt hè, mặt phố
- Nếu nhà làm hàng rào phải có kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu ngăn cách, bảo vệ với đường phố như: cơ quan nhà nước, xí nghiệp, trạm điện, trạm biến thế…
Bài viết đã tổng hợp các thông tin liên quan đến chỉ giới xây dựng là gì và các vấn đề liên quan. Mời bạn đọc thêm các bài viết liên quan cùng chuyên mục:
